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Acheter ou vendre une maison en viager

Acheter une maison en viager : pariez sur l’avenir !

Si vous souhaitez préparer votre avenir en vous constituant un patrimoine immobilier, le viager est la solution. Cet investissement est l’occasion de jouir d’un logement de 30% à 40% en-dessous de sa valeur. Découvrez en détail les modalités !
Le , par Aurélia
Acheter une maison en viager

Vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier tout en réalisant une bonne affaire ? Optez pour l’achat en viager. Comment faire pour acheter une maison en viager ? Acquérez le bien d’une personne contre le versement d’une rente. A son décès, le bien vous revient. Définitions, modalités, avantages, on vous dit tout !


Des travaux sont souvent à prévoir dans un logement ancien !


Qu’est-ce que la vente en viager ? Intéressante pour les deux parties


Il s’agit d’acheter un bien immobilier à une personne âgée souhaitant vendre son logement en échange d’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’à son décès.

  • L’acheteur, appelé le débirentier, devient propriétaire du logement sans avoir à verser la totalité du prix du bien le jour de l’achat. Si le vendeur décède avant que le coût estimé de la maison ou de l’appartement n’ait été versé dans sa totalité, c’est l’occasion pour lui de faire une “bonne affaire” en acquérant un bien en-dessous de sa valeur.
     
  • Quant au vendeur, appelé le crédirentier, il bénéficie d’un revenu complémentaire jusqu’à sa mort.

 

Viager libre ou occupé : 2 cas possibles


Il existe deux types d’achat en viager :

  1. En viager libre : le crédirentier n’occupe pas le logement. Le débirentier peut alors l’occuper ou le louer dès son acquisition.
     
  2. En viager occupé : le crédirentier occupe le logement ou le loue tout en percevant les loyers. Le débirentier disposera du bien uniquement au décès du vendeur.

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Les conditions pour acheter ou vendre un bien en viager : ce que dit la loi


Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir la capacité juridique pour vendre ou acheter un bien en viager. C’est à dire, avoir une bonne santé physique et mentale. Pour que le contrat soit valable, le décès du crédirentier doit être imprévisible.

devil Attention : Le contrat de vente en viager peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la date de signature.

 

Rente viagère et bouquet : comment les prix sont-ils fixés ? 


Le prix peut être constitué d’un bouquet en plus de la rente. Cela signifie que l’acheteur paie une partie de la valeur du bien dès la signature du contrat. Ce montant est fixé librement par les deux parties chez le notaire (il tourne aux alentours de 30 % de la valeur du logement).

Quant au montant de la rente, il est calculé selon trois éléments :

  1. L’âge du crédirentier et son espérance de vie,
  2. La valeur du bien immobilier,
  3. Les loyers qui pourraient être perçus si le logement était en location.

winkBon à savoir : Le montant de la rente est calculé par le notaire.

 

Autant d’avantages et d’inconvénients pour l’acheteur que le vendeur


L’achat d’une maison en viager n’est pas un acte anodin. C’est une décision qui doit être mûrement réfléchie par les deux parties. Le crédirentier et le débirentier sont tout autant confrontés à des avantages et des inconvénients sur cette transaction, alors mieux vaut être bien informé avant de vous lancer !


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Tableau comparatif des avantages et des inconvénients de la vente en viager pour le crédirentier et le débirentier

 

Acquéreur

Vendeur

Avantages

  • Un prix d’achat inférieur à l’estimation du bien (30 % à 40 % en moyenne),
  • Sans crédit bancaire (donc sans intérêt à verser),
  • Ne paie pas l’entretien et les charges courantes du bien pendant le versement de la rente,
  • Taxe d’habitation à la charge du vendeur,
  • Développer son patrimoine.

 

  • Un revenu complémentaire et régulier,
  • Il ne paie pas les travaux de réparation,
  • La taxe foncière n’est plus à sa charge.

Inconvénients

  • Il doit s’acquitter des frais de notaires pour la vente,
  • Il doit payer le frais pour des travaux de réparation,
  • Paiement de la taxe foncière,
  • Le risque de versement d’une rente élevée si le vendeur vit de nombreuses années,
  • Un investissement financier désavantageux si l’acquéreur meurt avant le vendeur,
  • Il ne jouit pas du logement tant que le vendeur est en vie.
  • Les enfants du vendeur n’hériteront pas du bien immobilier,
  • Il ne peut plus revendre son bien,
  • Il continue de payer les charges courantes et doit assurer l’entretien du logement.

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cool Conseil : Pour profiter de son achat en viager, il est recommandé d’avoir une génération d’écart avec le vendeur (au moins 20 ans).

 

Le Conseil Habitatpresto : attention, la rente est imposable !


Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu sur une fraction dès le 1er versement. Le pourcentage imposable varie selon l’âge de l’acquéreur :

  • Plus de 69 ans : 30 %
  • Entre 60 et 69 ans : 40 %
  • Entre 50 et 59 ans : 50 %
  • Moins de 50 ans : 70 %

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Références :  

  1. Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), "Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?", Service Public, vérifié le 28 mars 2019
  2. Les "Avantages et inconvénients d’acheter en viager", Vallat Estate
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