Un logement vieillissant et énergivore, une « passoire thermique », a bien souvent un prix très attractif. Mais acheter une « passoire » pour ensuite la louer dans l’état où vous l’avez acheté n’est vraiment pas un bon plan, voire est impossible avec la législation actuelle ! Est-ce rentable d'acheter de l'ancien, si cela s’accompagne d’une rénovation énergétique ? Est-ce une grosse prise de risque pour vos finances ? Habitatpresto vous répond.
Un coût attractif à l’achat
Selon la start-up spécialisée dans l’investissement locatif Investir dans l'ancien, il est possible d’acquérir une « passoire » au moins 20 à 30 % moins chère qu’un logement avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les normes. Acheter une passoire thermique, c’est d’abord accéder à un coût à l’achat plus faible. Les propriétaires bailleurs qui vendent ces biens aux diagnostics énergétiques médiocres, ne veulent pas ou n'ont pas les moyens de réaliser ces travaux.
💡 Bon à savoir : Sachez que la location d’un bien ayant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de la lettre G ne sera plus possible en 2025, les F en 2028 et les E en 2034, selon la loi Climat. Les loyers des « passoires thermiques » sont gelés depuis août 2022. Depuis le 1er janvier 2023, les passoires thermiques les plus énergivores (G+) ne peuvent plus être louées
Avant d'acheter, évaluez les coûts de la rénovation en 3 étapes
Il est primordial de chiffrer les frais de la rénovation avant de vous lancer dans un achat, si vous voulez vous assurer de sa rentabilité.
1. La première chose à faire : faire évaluer le coût des travaux
Calculer le coût des travaux de rénovation, avec les aides de l’État, et le prix à l’achat, faites un calcul afin de voir si l’investissement n’est pas trop important par rapport à vos objectifs. Et surtout, faites établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel certifié, ainsi qu'unbilan thermique, qui sont 2 choses différentes. Le bilan thermique permettant de connaître les rénovations prioritaires et potentiellement les plus significatives pour diminuer les factures énergétiques du logement.
2. Quels prix pour des travaux de rénovation énergétique ?
L'isolation sera le chantier prioritaire de votre rénovation énergétique. Selon l’ADEME, Les prix varient en fonction des travaux d’isolation réalisés :
Murs par l’extérieur : 100 à 180 € par m²
Planchers bas et sous-sols : 30 à 50 € par m²
Combles perdus : 20 à 35 € par m²
Combles aménagés par l’intérieur : 40 à 80 € par m²
Combles aménagés par l’extérieur : 90 à 250 € par m²
3. À combien s'élève l'achat d'une nouvelle chaudière ?
Une fois le logement bien isolé, il est possible de changer la vieille chaudière. Le remplacement d’un vieux système de chauffage est la seconde opération la plus réalisée par les ménages. Les prix d'une chaudière neuve sont variables, dans une fourchette de 1 200 à 10 000 €, elles sont soumises à des aides de l'État.
Acheter une passoire thermique, est-ce financièrement rentable ?
Impossible de répondre par oui ou par non, c'est au cas par cas, selon l'ampleur des travaux et la région dans laquelle vous achetez. Globalement, grâce aux aides de l'État qui permettent de financer la rénovation à moindre coût, il est souvent rentable de rénover une passoire thermique pour la revendre ou la louer ensuite.
Comment calculer la rentabilité locative nette de votre bien ?
Pour bien calculer la rentabilité locative d'un logement, n'oubliez pas de prendre en compte :
Tous les frais à la charge du bailleur comme les frais liés au financement de l’acquisition : intérêts de l’emprunt, assurance emprunteur,
la taxe foncière,
le coût de l'assurance loyers impayés, les frais de gestion et d’entretien,
l'assurance du bien (propriétaire non occupant), vacances locatives...
⚠️ Faite un calcul simple : Rentabilité locative nette = (loyer annuel – charges et frais variés / prix total d’acquisition) x 100
Selon les professionnels de l'immobilier, une passoire thermique complètement rénovée, peut permettre de se constituer un bon rendement à la location. Même si les travaux de rénovation thermique représentent un coût, des aides existent, et dans certains cas, cela peut être vraiment un bon plan.
Rénover pour revendre avec une plus-value, c'est possible ?
Selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat, un bon DPE fait augmenter le prix des biens immobiliers, appartements et maisons individuelles. Actuellement, par exemple, un appartement classé F ou G aura un prix inférieur à un appartement classé D de 14 % en Nouvelle-Aquitaine, de 11 % en Provence-Alpes Côte d’Azur et de 6 % dans les Hauts-de-France.
Il n'a jamais été aussi économique de réaliser vos travaux de rénovation énergétique avec les aides de l’État, lancez-vous !
😉 Le Conseil Habitatpresto : ne passez pas à côté de MaPrimeRénov' !
Heureusement, des aides pourront vous permettre de réduire la lourde note des travaux de rénovation thermiques. Tous les propriétaires ont accès à MaPrimeRénov’, y compris les bailleurs. L'État français a mis en place des aides financières pour les bailleurs qui souhaitent améliorer les performances énergétiques de leurs logements.
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