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Régulièrement décrié, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a connu une nouvelle réforme en début d'année 2024, qui concerne cette fois les petites surfaces, soit les logements de moins de 40 m², pénalisés par la méthode de calcul actuelle. Cette évolution, entrée en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, corrige une injustice longtemps clamée par les propriétaires de studios ou de petits appartements. Avec ce nouveau DPE, votre logement classé F ou G peut-il gagner une lettre et sortir du statut de passoire thermique ?
DPE : une méthode de calcul pénalisante pour les petites surfaces
Mise en application depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, la méthode de calcul actuelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), intitulée 3CL-DPE 2021, a été vivement critiquée pour son manque de fiabilité et sa rigidité, plus particulièrement ce qui concerne les petites surfaces. Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), une disproportion notable existe entre les classifications DPE des petits et grands logements, pénalisant injustement les premiers cités.
L'Ademe a mis en évidence une disparité frappante : 34 % des logements de moins de 30 m² et 27 % des logements de moins de 40 m² se trouvent dans les catégories F ou G, contre seulement 13 % pour ceux de plus de 100 m².
Cette situation n'est pas toujours le reflet d'une moins bonne performance énergétique, mais plutôt le résultat de critères de calcul défavorables aux petites surfaces.
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Pour aller plus loin :
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Des raisons techniques en cause
Les critères de déperdition thermique actuels ont donc pour conséquence de classer une majorité de studios et de petits logements comme des passoires thermiques, même après la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Deux aspects principaux posent problème :
- La consommation d'eau chaude sanitaire (ECS) : le calcul basé sur la taille du ballon d'eau chaude par rapport à la superficie du logement et au nombre moyen d'occupants défavorise les petites surfaces.
- L'indice de compacité thermique : ce ratio, qui mesure l'efficacité thermique d'un logement, tend à favoriser les grandes surfaces au détriment des plus petites.
Près de 140 000 petits logements se retrouvent ainsi injustement classés en F ou G à cause de cette méthodologie, représentant plus de 15 % des logements de moins de 40 m².
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À noter :
L'arrêté rectifiant les biais dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les petites surfaces de moins de 40 m² a été publié le 20 avril au Journal officiel. Il sera effectif dès le 1ᵉʳ juillet 2024. Ce nouvel texte ajuste les seuils du DPE pour mieux refléter la consommation d'eau chaude sanitaire et la compacité spécifique à ces logements.
Un nouveau DPE plus juste et plus favorable aux petites surfaces
La réforme du DPE a été annoncée par Christophe Béchu, le 12 février 2024, et a été présentée officiellement aux professionnels de l'immobilier le 15 février. Cette réforme vise à introduire des coefficients de pondération adaptés aux spécificités des petites surfaces, permettant ainsi une classification plus juste et objective.
La révision de l’algorithme doit permettre à une proportion significative des petites surfaces de s'améliorer d'une ou deux classes énergétiques. Son entrée en vigueur est prévue pour le 1ᵉʳ juillet 2024, après la publication officielle et la mise à jour des logiciels de diagnostic utilisés par les diagnostiqueurs.
Selon le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, cette modification devrait sortir 140 000 logements de moins de 40 m² de la catégorie des passoires énergétiques, mais aussi permettre de maintenir ces biens sur le marché locatif, repoussant ainsi, au moins temporairement, l'obligation de travaux de rénovation énergétique.
Réforme du DPE : un simulateur pour recalculer son étiquette
Un simulateur mis en place par l'Ademe depuis le 13 février 2024 permet déjà aux propriétaires de logements de moins de 40 m² de vérifier si leur bien est concerné par la réforme et de constater l'amélioration potentielle de l'étiquette énergie de leur logement. Cette démarche, simple et gratuite, offre un aperçu immédiat des bénéfices de la réforme pour les logements de petite superficie.
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Bon à savoir :
Pour obtenir une simulation de leur nouvelle étiquette, tous les propriétaires concernés doivent indiquer leur numéro de DPE, qui comporte 13 caractères, dans l'encadré "Trouver un DPE ou un audit".
👉 Alors qu'un logement déjà bien classé peut aussi bénéficier d'une amélioration de sa classe énergie, impossible, en revanche, pour un petit logement de voir sa classe énergétique devenir moins bonne que son étiquette DPE initiale. Un bien peut donc se voir attribuer une classification identique ou qui évolue dans le bon sens grâce à la réforme. De ce fait, certaines petites surfaces peuvent donc rester classées F ou G et ne pas sortir du statut de passoire thermique.
DPE corrigé : une attestation officielle téléchargeable
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, le simulateur offre la possibilité de télécharger une attestation justifiant la nouvelle classification DPE du logement. Cette attestation peut être annexée au dossier de location ou de vente, confirmant officiellement la nouvelle lettre et la performance énergétique améliorée du bien, sans nécessiter de réaliser un nouveau diagnostic.
Est-il possible de louer un logement classé F ou G avec le nouveau DPE ?
Pour l'heure, ces logements restent interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les bien étiquetés G et à compter du 1ᵉʳ janvier 2028 pour les logements classés F au DPE. En effet, l'objectif de cette réforme de 2024 n'est en aucun cas d'autoriser la mise à la location de tous les biens classés F ou G, mais bien de rendre le DPE plus juste pour certains de ces logements considérés injustement comme des passoires thermiques.
Suspension de l'interdiction de louer en cas de travaux
Des exceptions et ajustements sont prévus dans les logements où des travaux d'amélioration énergétique sont engagés, repoussant, de fait, l'interdiction de louer les biens :
- L'interdiction de louer des biens classés F ou G est suspendue pendant 2 ans pour les copropriétés lançant des travaux d'amélioration énergétique, laissant le temps nécessaire à leur réalisation. Elle sera effective dès le vote des travaux en assemblée générale.
- L'obligation de travaux pour les biens classés G au DPE n'est pas effective au 1ᵉʳ janvier 2025, mais bien au moment du renouvellement du bail après cette même date.
- Une clause exonératoire peut être mise en place pour les propriétaires si le locataire d'un logement classé G refuse de déménager le temps des travaux, protégeant de ce fait les propriétaires bailleurs en cas de reconduction tacite du bail.
Améliorer DPE petite surface : quels travaux privilégier ?
Pour améliorer le diagnostic de performance énergétique d'un appartement, voici les travaux à prioriser :
- optimiser l'isolation thermique du logement, que ce soit par le remplacement des fenêtres par des vitrages à haute performance énergétique (double ou triple vitrage) ou par l'isolation des murs, voire des sols.
- remplacer les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire et de refroidissement par des équipements plus performants et moins énergivores, comme une pompe à chaleur (PAC) ou des appareils utilisant des énergies renouvelables. La mise en place d'un système de régulation et de programmation du chauffage, comme un thermostat programmable, est aussi à prévoir pour réduire davantage sa consommation énergétique.
- mettre en place un système de ventilation efficace, comme une VMC double flux.
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🔄 Réforme du DPE 2025-2027 : ce qui change vraiment pour les propriétaires
La réforme du diagnostic de performance énergétique bouleverse les règles du jeu : calendrier repoussé, mode de calcul plus favorable pour les logements se chauffant à l’électricité et fiabilité renforcée. Des évolutions qui pourraient bien faire sortir des centaines de milliers de logements du statut de passoire énergétique (étiquettes F et G).
Fournir un DPE avant travaux : report de l’obligation au 1er janvier 2027
L’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique avant d’engager des travaux est finalement reportée au 1er janvier 2027. Initialement, cette mesure devait s’appliquer dès le 1er janvier 2026, notamment dans le cadre du parcours par geste de MaPrimeRénov’.
Ce report ne doit pas faire oublier que le DPE reste un élément central. Depuis le 30 septembre 2025, les particuliers ne peuvent "bénéficier de MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur que si le logement en question fait partie des plus énergivores, autrement dit s’il est classé E, F ou G", indique le ministère chargé du Logement.
Baisse du coefficient d'énergie primaire : un taux plus favorable pour l'électricité
Un arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2025 modifie le coefficient d’énergie primaire de l’électricité, qui passe de 2,3 à 1,9, dans le calcul du DPE. Une baisse significative qui rend les logements chauffés à l’électricité plus compétitifs sur le plan énergétique. Cette évolution entrera en vigueur dès le 1er janvier 2026.
Pas besoin de refaire son ancien DPE : une actualisation gratuite
À ce titre, beaucoup de propriétaires s’interrogent : faut-il refaire son diagnostic pour que son logement puisse bénéficier de sa nouvelle étiquette énergétique ? La réponse est non.
À partir du 1er janvier 2026, il sera possible de télécharger gratuitement une « attestation officielle de changement d’étiquette énergétique » en saisissant les données de son logement sur le site dédié de l'Ademe, Observatoire DPE-Audit.
Cette actualisation permettra de valoriser les anciens DPE et audits énergétiques concernés, sans repasser par un diagnostiqueur. La réévaluation peut offrir un gain d’une classe maximum sur l’échelle des notes, allant de A (la meilleure performance) à G (la plus faible).
850 000 logements vont sortir du statut de passoire énergétique
Les effets de cette réforme seront immédiats : parmi les 5,8 millions de logements classés F ou G au DPE, 850 000 logements classés comme passoires thermiques, "principalement chauffés à l’électricité", devraient sortir de ce statut dès le 1er janvier 2026. De quoi éviter, pour certains, une interdiction de location, en toute légalité.
Un QR code ajouté : des DPE plus fiables ?
La réforme du DPE ne se limite pas à sa méthode de calcul : elle s’accompagne aussi de nouveaux outils pour garantir la fiabilité des diagnostics. Depuis le 1er septembre 2025, un QR code est présent sur la première page des nouveaux modèles de rapports du DPE.
Ce code renvoie directement vers le DPE enregistré sur le site officiel de l’Ademe, Observatoire DPE-Audit, permettant de vérifier la validité des données pour un logement existant ou un bâtiment neuf, que ce soit un appartement ou une maison individuelle. "Un scan, et vous saurez immédiatement si votre DPE est bien enregistré par l'Ademe et si les données correspondent", souligne la ministre chargée du Logement, Valérie Létard.
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Important :
Le 28 juillet 2025, un arrêté a été publié au Journal officiel pour intensifier la lutte contre les fraudes au DPE, alors que 70 000 diagnostics erronés ont été détectés en 2024. À partir du 1er octobre 2025, tout diagnostiqueur ayant réalisé plus de 1 000 DPE de logements individuels ou appartements sur 12 mois sera automatiquement suspendu. Un QR code unique sera aussi généré à chaque fois.
Références :
