DPE petites surfaces : ce que change la réforme du DPE en 2024

Mis à jour le 01/03/2024
Dans cet article :

    Régulièrement décrié, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a connu une nouvelle réforme en ce début d'année 2024, qui concerne cette fois les petites surfaces, soit les logements de moins de 40 m², pénalisés par la méthode de calcul actuelle. Cette évolution, qui entrera en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024, prévoit de corriger une injustice longtemps clamée par les propriétaires de studios ou de petits appartements. Avec ce nouveau DPE, votre logement classé F ou G va-t-il gagner une lettre et sortir du statut de passoire thermique ?

    DPE : une méthode de calcul pénalisante pour les petites surfaces

    Mise en application depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, la méthode de calcul actuelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), intitulée 3CL-DPE 2021, a été vivement critiquée pour son manque de fiabilité et sa rigidité, plus particulièrement ce qui concerne les petites surfaces. Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), une disproportion notable existe entre les classifications DPE des petits et grands logements, pénalisant injustement les premiers cités.

    L'Ademe a mis en évidence une disparité frappante : 34 % des logements de moins de 30 m² et 27 % des logements de moins de 40 m² se trouvent dans les catégories F ou G, contre seulement 13 % pour ceux de plus de 100 m². 

    Cette situation n'est pas toujours le reflet d'une moins bonne performance énergétique, mais plutôt le résultat de critères de calcul défavorables aux petites surfaces.

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    Des raisons techniques en cause

    Les critères de déperdition thermique actuels ont donc pour conséquence de classer une majorité de studios et de petits logements comme des passoires thermiques, même après la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Deux aspects principaux posent problème :

    • La consommation d'eau chaude sanitaire (ECS) : le calcul basé sur la taille du ballon d'eau chaude par rapport à la superficie du logement et au nombre moyen d'occupants défavorise les petites surfaces.
    • L'indice de compacité thermique : ce ratio, qui mesure l'efficacité thermique d'un logement, tend à favoriser les grandes surfaces au détriment des plus petites.

    Près de 140 000 petits logements se retrouvent ainsi injustement classés en F ou G à cause de cette méthodologie, représentant plus de 15 % des logements de moins de 40 m².

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    Un nouveau DPE plus juste et plus favorable aux petites surfaces

    La réforme du DPE a été annoncée par Christophe Béchu, le 12 février 2024, et a été présentée officiellement aux professionnels de l'immobilier le 15 février. Cette réforme vise à introduire des coefficients de pondération adaptés aux spécificités des petites surfaces, permettant ainsi une classification plus juste et objective.

    La révision de l’algorithme devrait permettre à une proportion significative des petites surfaces de s'améliorer d'une ou deux classes énergétiques. Son entrée en vigueur est prévue pour le 1ᵉʳ juillet 2024, après la publication officielle et la mise à jour des logiciels de diagnostic utilisés par les diagnostiqueurs.

    Selon le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, cette modification devrait sortir 140 000 logements de moins de 40 m² de la catégorie des passoires énergétiques, mais aussi permettre de maintenir ces biens sur le marché locatif, repoussant ainsi, au moins temporairement, l'obligation de travaux de rénovation énergétique.

    Réforme du DPE : un simulateur pour recalculer son étiquette

    Un simulateur mis en place par l'Ademe depuis le 13 février 2024 permet déjà aux propriétaires de logements de moins de 40 m² de vérifier si leur bien est concerné par la réforme et de constater l'amélioration potentielle de l'étiquette énergie de leur logement. Cette démarche, simple et gratuite, offre un aperçu immédiat des bénéfices de la réforme pour les logements de petite superficie.

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    Bon à savoir :
    Pour obtenir une simulation de leur nouvelle étiquette, tous les propriétaires concernés doivent indiquer leur numéro de DPE, qui comporte 13 caractères, dans l'encadré "Trouver un DPE ou un audit".

    👉 Alors qu'un logement déjà bien classé peut aussi bénéficier d'une amélioration de sa classe énergie, impossible, en revanche, pour un petit logement de voir sa classe énergétique devenir moins bonne que son étiquette DPE initiale. Un bien peut donc se voir attribuer une classification identique ou qui évolue dans le bon sens grâce à la réforme. De ce fait, certaines petites surfaces peuvent donc rester classées F ou G et ne pas sortir du statut de passoire thermique.

    DPE corrigé : une attestation officielle téléchargeable à partir du 1ᵉʳ juillet 2024

    À partir du 1ᵉʳ juillet 2024, le simulateur offrira la possibilité de télécharger une attestation justifiant la nouvelle classification DPE du logement. Cette attestation pourra être annexée au dossier de location ou de vente, confirmant officiellement la nouvelle lettre et la performance énergétique améliorée du bien, sans nécessiter de réaliser un nouveau diagnostic.

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    Sera-t-il possible de louer un logement classé F ou G avec le nouveau DPE ?

    Pour l'heure, ces logements resteront interdits à la location dès le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les bien étiquetés G et à compter du 1ᵉʳ janvier 2028 pour les logements classés F au DPE. En effet, l'objectif de cette réforme de 2024 n'est en aucun cas d'autoriser la mise à la location de tous les biens classés F ou G, mais bien de rendre le DPE plus juste pour certains de ces logements considérés injustement comme des passoires thermiques.

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    Suspension de l'interdiction de louer en cas de travaux

    Des exceptions et ajustements sont prévus dans les logements où des travaux d'amélioration énergétique sont engagés, repoussant, de fait, l'interdiction de louer les biens :

    • L'interdiction de louer des biens classés F ou G sera suspendue pendant 2 ans pour les copropriétés lançant des travaux d'amélioration énergétique, laissant le temps nécessaire à leur réalisation. Elle sera effective dès le vote des travaux en assemblée générale.
    • L'obligation de travaux pour les biens classés G au DPE ne sera pas effective au 1ᵉʳ janvier 2025, mais bien au moment du renouvellement du bail après cette même date.
    • Une clause exonératoire sera mise en place pour les propriétaires si le locataire d'un logement classé G refuse de déménager le temps des travaux, protégeant de ce fait les propriétaires bailleurs en cas de reconduction tacite du bail.

    Améliorer DPE petite surface : quels travaux privilégier ?

    Pour améliorer le diagnostic de performance énergétique d'un appartement, voici les travaux à prioriser :

    • optimiser l'isolation thermique du logement, que ce soit par le remplacement des fenêtres par des vitrages à haute performance énergétique (double ou triple vitrage) ou par l'isolation des murs, voire des sols.
    • remplacer les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire et de refroidissement par des équipements plus performants et moins énergivores, comme une pompe à chaleur (PAC) ou des appareils utilisant des énergies renouvelables. La mise en place d'un système de régulation et de programmation du chauffage, comme un thermostat programmable, est aussi à prévoir pour réduire davantage sa consommation énergétique.
    • mettre en place un système de ventilation efficace, comme une VMC double flux.

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    Habitatpresto worker
    Le Conseil Habitatpresto :
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    Propriétaires, ne tardez pas à lancer des travaux de rénovation énergétique chez vous ! De nombreuses aides de l’État sont disponibles pour vous aider à mener à bien ce projet et vous inciter à rénover votre logement. C'est notamment le cas du dispositif MaPrimeRénov’ ou de la prime CEE. Pour espérer en bénéficier, les travaux doivent impérativement être réalisés par un artisan RGE.

    Références :

    Diagnostics immobiliers Part Rénovation complète
    Adrien Maridet

    Adrien Maridet

    Rédacteur web Habitatpresto

    Adrien, rédacteur web pour Habitatpresto. Fort de mon expérience de journaliste, un métier que j’ai eu la chance d’exercer pendant six ans, j’aime rechercher, recueillir, recouper et vulgariser l’information sur des sujets divers et variés. J’espère vous aider, à travers mes conseils ou bons plans, à trouver des réponses à vos interrogations autour de vos projets travaux à venir.

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