Location de meublé : quelles sont les conditions à respecter ?

La location de meublé est un un modèle locatif à la fois rentable et souple. Mais il faut respecter un certain nombre de règles précises, même si vous louez sans être professionnel. Voici un l’essentiel à retenir pour mettre un bien meublé en location.

Choisir son statut en tant que loueur de meublé

Le choix de votre statut fiscal détermine la manière dont vous devez déclarer vos revenus et les avantages que vous pouvez tirer de votre location. Deux statuts principaux s’offrent à vous, vous pouvez être :

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
• Ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Loueur de meublé non professionnel

Le statut LMNP s’adresse principalement aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.

Pour en bénéficier, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ni représenter plus de 50 % de vos revenus annuels. Si ces seuils sont respectés, vous pouvez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous deux régimes au choix :

• Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % (voire 71 % en location touristique),
• Ou le régime réel, qui permet de déduire de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, les frais d’acquisition, ou encore d’amortir le bien et le mobilier. Ce régime est souvent plus avantageux fiscalement mais demande une gestion plus rigoureuse.

Le statut LMNP ne permet pas de créer de déficits fonciers, mais tout déficit constaté est reportable sur les années suivantes sans limitation.

Loueur de meublé professionnel

Vous passez au statut LMP dès lors que vos revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié de vos revenus globaux. Ce statut est réservé à ceux qui ont un patrimoine important investi dans la location meublée.

Contrairement au LMNP, la fiscalité du LMP permet une meilleure gestion des déficits, qui peuvent être imputés directement sur le revenu global, ce qui constitue un avantage fiscal majeur. Le LMP ne nécessite plus d’immatriculation au registre du commerce depuis 2020, ce qui simplifie les démarches. Pour gérer votre activité en LMP, plusieurs structures juridiques sont possibles :

• La détention en nom propre, qui reste la plus simple,
• Ou via une société comme la SARL de famille ou une EURL, qui accordent des souplesses différentes selon votre projet.

En revanche, la location meublée dans une SCI n’est pas recommandée, car la SCI est incompatible avec cette activité commerciale.

Ce que doit contenir une location meublée

Pour qu’un logement soit légalement reconnu comme une location meublée, il doit comporter un certain nombre d’équipements et de meubles indispensables. Cette obligation découle d’un décret qui précise précisément ce qu’un logement doit contenir pour bénéficier du statut de location meublée.

Voici les éléments que votre bien doit impérativement comporter pour être loué meublé :

• Une literie complète, avec un matelas, une couette ou une couverture.
• Des dispositifs pour cuisiner, c’est-à-dire des plaques de cuisson fonctionnelles, ainsi qu’un four ou un micro-ondes.
• Un réfrigérateur, avec un congélateur intégré ou un congélateur séparé.
• Des rideaux ou volets occultants dans les chambres, pour garantir l’intimité et le confort du locataire.
• Une table et des sièges pour permettre aux occupants de prendre leurs repas.
• Des étagères ou des rangements, indispensables pour stocker vêtements et effets personnels.
• Une vaisselle en nombre suffisant, ainsi que tous les ustensiles nécessaires à la préparation et à la consommation des repas.
• Des luminaires, pour assurer un éclairage dans toutes les pièces principales.
• Le matériel de nettoyage adapté au type de sol et au logement : balai, serpillière, aspirateur si nécessaire.

En l’absence de ces équipements, le logement ne pourra pas être considéré comme meublé, ce qui peut entraîner une requalification du bail en location vide par le juge en cas de litige.

À noter que pour les meublés touristiques, la liste n’est pas aussi détaillée, mais les grands principes restent similaires. Il faut tous les meubles essentiels à la vie quotidienne, une literie, un équipement complet pour cuisiner et un réfrigérateur.

Comment est fixé le loyer d’un logement meublé ?

Le montant du loyer d’un logement meublé est en principe librement fixé par le propriétaire. Cependant, certaines règles viennent encadrer cette liberté, notamment dans les communes dites « en zone tendue », où la demande est supérieure à l’offre.

Dans ces zones, lors de la première mise en location ou du renouvellement du bail, le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral. En dehors de ces zones, vous pouvez fixer librement le montant du loyer.

En tant que propriétaire, vous pouvez réviser le loyer une fois par an, uniquement si une clause de révision est prévue dans le bail initial. Mais attention, ce n’est pas le cas si votre logement est classé F ou G dans le classement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En effet, dans ce cas, depuis 2022 il vous est interdit de réviser le montant du loyer.

Enfin, si le loyer est sous-évalué par rapport aux valeurs du marché, vous pouvez l’augmenter au renouvellement du bail, sous réserve de respecter les règles d’encadrement en vigueur dans votre commune.

La durée du bail d’une location meublée

En règle générale, la durée d’un bail de location meublée est fixée à un an. Ce délai s’applique pour une location classique, avec une tacite reconduction automatique si ni le locataire ni le bailleur ne donnent congé à la fin du contrat.

Pour les étudiants, la durée du bail peut être raccourcie à neuf mois, sans possibilité de tacite reconduction, ce qui correspond à la durée classique de l’année universitaire.

Il existe aussi des cas particuliers :

• Si le bailleur lui-même est locataire d’un local commercial dont le bail arrive à échéance, ou en cas de cessation d’activité imminente, le contrat peut être conclu pour une durée inférieure à un an, à condition de mentionner clairement cette raison dans le bail.
• Le bail mobilité, spécialement conçu pour les locations temporaires, peut durer de 1 à 10 mois, sans tacite reconduction ni renouvellement possible.
• Les locations saisonnières sont conclues pour une durée librement déterminée, souvent très courte, selon les besoins des deux parties.

Pourquoi réaliser des travaux avant de louer en meublé ?

Un logement mieux équipé, c’est une meilleure rentabilité. Avant de mettre un bien en location meublée, de nombreux propriétaires choisissent de réaliser des travaux : amélioration du confort thermique (isolation, ventilation), rénovation de la salle de bain ou de la cuisine, création d’un espace bureau pour viser les locataires en télétravail… Autant de leviers qui permettent de valoriser le loyer, d’attirer des profils fiables et de réduire les périodes de vacance locative.

Travaux à prévoir avant de meubler : les bons réflexes pour louer vite et bien

Avant de penser décoration ou ameublement, il est essentiel de s’assurer que le logement est sain, fonctionnel et conforme aux attentes des locataires. Un défaut technique ou un inconfort quotidien peut suffire à faire fuir un bon dossier, ou à entraîner une vacance prolongée.

Voici les points de vigilance à traiter en priorité :

• Ventilation insuffisante : une VMC absente ou défectueuse dans la salle de bain ou la cuisine favorise condensation, moisissures et mauvaises odeurs. Cela fait fuir les locataires sensibles à la qualité de l’air (familles, télétravailleurs, actifs).
• Chauffage obsolète : un convecteur vieillissant ou un système mal réparti (pièce non chauffée) alourdit les charges et rend le logement inconfortable l’hiver. Cela pénalise fortement votre DPE. Or, un bien classé F ou G est déjà interdit à la location depuis 2023 (classe G), et le sera bientôt pour la classe F (à partir de 2028).
• Sols ou murs dégradés : moquette tachée, lino gondolé, peinture vieillotte ou murs fissurés… Ces éléments donnent une impression de vétusté et nuisent à l’attractivité du bien. Un simple ragréage ou une remise en peinture professionnelle suffit souvent à moderniser l’ensemble.
• Électricité vieillissante : tableau sans différentiel, manque de prises, fils apparents… Des équipements non conformes freinent les candidats, notamment les familles et les jeunes actifs exigeants sur la sécurité et la praticité.

👉 Faites intervenir un artisan pour établir un diagnostic des points faibles à traiter. En ciblant les bons postes (chauffage, ventilation, revêtements, sécurité), vous gagnez en attractivité, en loyer… et en tranquillité.

À qui faire appel pour rénover avant location meublée ?

Vous n’avez ni le temps, ni l’envie de gérer les travaux vous-même ? De nombreux particuliers passent par des artisans locaux pour : optimiser l’isolation, rénover une salle de bain vétuste, ou créer un coin nuit.

Peut-on déduire les travaux de ses revenus locatifs ?

Oui, à condition d’avoir opté pour le régime réel en LMNP ou LMP, les travaux peuvent être déduits. Cela concerne les frais de rénovation, les honoraires, ou l’achat d’équipements si amortis comptablement. C’est souvent l’un des grands avantages fiscaux du meublé sous régime réel. Un professionnel du bâtiment pourra vous fournir des devis et factures conformes aux obligations comptables.

Références :

• Logement meublé : quels équipements mettre à disposition du locataire ?, Anil
• Logement à louer décent, Service Public
• Marché locatif en France : les chiffres de 2023 dévoilés, Loc Service

Le conseil Habitatpresto:

Intégrer l’amélioration énergétique dans votre projet de location

Un bien classé F ou G au DPE ne peut plus voir son loyer augmenté, ni être loué à terme. En anticipant dès maintenant des travaux simples comme l’isolation, la pose de double vitrage ou l’installation d’une VMC, vous améliorez la performance énergétique, réduisez les charges pour le locataire, et restez conforme à la réglementation à venir.

FAQ utile

Lexique utile

• Amortissement comptable : L’amortissement comptable désigne la répartition du coût d’un bien immobilier ou mobilier sur sa durée d’usage. En location meublée non professionnelle (LMNP), il permet de réduire l’imposition en déduisant les charges sans générer de déficit foncier.
• BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : Le régime BIC s’applique aux revenus issus de la location meublée. Il permet un traitement fiscal distinct du foncier classique, avec possibilité d’amortissements et d’abattement forfaitaire selon le régime réel ou micro-BIC.
• Censi-Bouvard : Le dispositif Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt sur les investissements en résidences de services meublées, sous conditions de conservation et de gestion par bail commercial. Il s'appliquait uniquement aux résidences avec services (étudiantes, EHPAD).
• Clause résolutoire : Une clause résolutoire est une disposition contractuelle permettant de résilier de plein droit le bail en cas de manquement grave (loyers impayés, absence d’assurance…). Elle est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Déclaration P0i : La déclaration P0i est un formulaire administratif obligatoire pour signaler le début d'activité d’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) auprès du greffe du tribunal. Elle conditionne l’obtention du numéro SIRET.
• Déficit BIC non reportable : En LMNP, un déficit BIC est non reportable sur le revenu global. Contrairement au régime LMP, les pertes constatées ne peuvent pas être utilisées pour réduire l’impôt en cas de revenus insuffisants.
• Durée d’amortissement fiscale : La durée d’amortissement fiscale correspond à la période sur laquelle les éléments de l’actif (mobilier, électroménager, structure) sont amortis. Elle varie entre 5 et 40 ans selon la nature du bien.
• Équipement mobilier obligatoire : La liste des équipements obligatoires en location meublée est définie par le décret n° 2015-981. Elle comprend notamment literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, garantissant un logement prêt à vivre.
• Fiscalité LMNP : La fiscalité LMNP relève du régime BIC avec choix entre micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissements). Elle influence fortement la rentabilité nette.
• Indice de référence des loyers (IRL) : L’IRL, publié trimestriellement par l’INSEE, encadre l’évolution annuelle des loyers en location meublée. Il est obligatoire pour toute révision contractuelle prévue dans le bail.
• Inventaire du mobilier : L’inventaire du mobilier est un document contractuel joint à l’état des lieux, listant de façon exhaustive le mobilier fourni. Il est requis pour qualifier le logement comme “meublé” au sens juridique.
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Le statut LMP s’applique si les revenus tirés de la location meublée dépassent 23 000 € par an et constituent la majorité des revenus du foyer fiscal. Il permet le report des déficits et l’exonération d’IFI.
• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Le statut LMNP désigne les particuliers louant un bien meublé sans dépasser les seuils de revenus professionnels. Il donne droit à un régime fiscal favorable et à l’amortissement du bien.
• Loi Alur : La loi Alur (2014) encadre la location meublée sur la durée du bail, la reconduction tacite, le dépôt de garantie et impose l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues.
• Norme NF D28-300 : La norme NF D28-300 définit les dimensions et les performances minimales des couchages dans les locations meublées, garantissant confort et usage conforme à l’habitation principale.
• Plan comptable LMNP : Le plan comptable LMNP désigne la structure comptable propre aux loueurs en meublé au régime réel, incluant immobilisations, charges déductibles et écritures d’amortissement spécifiques à l’activité.
• Principe d'affectation du bien : Ce principe impose que le logement soit destiné à la location meublée de manière effective, avec usage conforme à un bail civil, sous peine de requalification fiscale par l’administration.
• Provision pour charges : La provision pour charges est une estimation mensuelle des charges locatives récupérables. Elle figure dans le bail meublé et fait l’objet d’une régularisation annuelle obligatoire.
• Régime réel simplifié : Le régime réel simplifié permet au loueur meublé de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de notaire, amortissements) sur les recettes locatives. Il est conseillé en cas de charges importantes.
• Surface habitable (loi Boutin) : La surface habitable est calculée selon les critères de la loi Boutin, excluant murs, cloisons, balcons et combles non aménagés. Elle conditionne la validité du bail meublé et son enregistrement.

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