Vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier tout en réalisant une bonne affaire ? Optez pour l’achat en viager. Comment faire pour acheter une maison en viager ? Acquérez le bien d’une personne contre le versement d’une rente. A son décès, le bien vous revient. Définitions, modalités, avantages, on vous dit tout !
Des travaux sont souvent à prévoir dans un logement ancien !
C'est là une conséquence assez surprenante de cette pandémie de coronavirus. Les personnes âgées qui vivent encore à leur domicile n'hésitent pas à prendre les devants et à contacter les agences immbilières ou les notaires pour proposer leur bien en viager. Rappelons en effet que nos anciens font parties des personnes les plus touchées par le virus. Pour les futurs acquéreurs, c'est une aubaine, avec des biens le plus souvent situés dans les centre-villes à proximité des commodités.
Qu’est-ce que la vente en viager ? Intéressante pour les deux parties
Il s’agit d’acheter un bien immobilier à une personne âgée souhaitant vendre son logement en échange d’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’à son décès.
L’acheteur, appelé le débirentier, devient propriétaire du logement sans avoir à verser la totalité du prix du bien le jour de l’achat. Si le vendeur décède avant que le coût estimé de la maison ou de l’appartement n’ait été versé dans sa totalité, c’est l’occasion pour lui de faire une “bonne affaire” en acquérant un bien en-dessous de sa valeur. Il peut ainsi augmenter son patrimoine immobilier de manière intéressante.
Quant au vendeur, appelé le crédirentier, il bénéficie d’un revenu complémentaire jusqu’à sa mort.
Viager libre ou occupé : 2 cas possibles
Il existe deux types d’achat en viager :
En viager libre : le crédirentier n’occupe pas le logement. Le débirentier peut alors l’occuper ou le louer dès son acquisition.
En viager occupé : le crédirentier occupe le logement ou le loue tout en percevant les loyers. Le débirentier disposera du bien uniquement au décès du vendeur.
Certains travaux de rénovation sont éligibles au crédit d'impôt en passant par un professionnel !
Autant d’avantages et d’inconvénients pour l’acheteur que le vendeur
L’achat d’une maison en viager n’est pas un acte anodin. C’est une décision qui doit être mûrement réfléchie par les deux parties. Le crédirentier et le débirentier sont tout autant confrontés à des avantages et des inconvénients sur cette transaction, alors mieux vaut être bien informé avant de vous lancer !
Tableau comparatif des avantages et des inconvénients de la vente en viager pour le crédirentier et le débirentier
Acquéreur
Vendeur
Avantages
Un prix d’achat inférieur à l’estimation du bien (30 % à 40 % en moyenne),
Il doit s’acquitter des frais de notaires pour la vente,
Il doit payer le frais pour des travaux de réparation,
Paiement de la taxe foncière,
Le risque de versement d’une rente élevée si le vendeur vit de nombreuses années,
Un investissement financier désavantageux si l’acquéreur meurt avant le vendeur,
Il ne jouit pas du logement tant que le vendeur est en vie.
Les enfants du vendeur n’hériteront pas du bien immobilier,
Il ne peut plus revendre son bien,
Il continue de payer les charges courantes et doit assurer l’entretien du logement.
Conseil : Pour profiter de son achat en viager, il est recommandé d’avoir une génération d’écart avec le vendeur (au moins 20 ans).
Les conditions pour acheter ou vendre un bien en viager : ce que dit la loi
Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir la capacité juridique pour vendre ou acheter un bien en viager. C’est à dire, avoir une bonne santé physique et mentale. Pour que le contrat soit valable, le décès du crédirentier doit être imprévisible.
Attention : Le contrat de vente en viager peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la date de signature.
Rente viagère et bouquet : comment les prix sont-ils fixés ?
Le prix peut être constitué d’un bouquet en plus de la rente. Cela signifie que l’acheteur paie une partie de la valeur du bien dès la signature du contrat. Ce montant est fixé librement par les deux parties chez le notaire (il tourne aux alentours de 30 % de la valeur du logement).
Quant au montant de la rente, il est calculé selon trois éléments :
L’âge du crédirentier et son espérance de vie,
La valeur du bien immobilier,
Les loyers qui pourraient être perçus si le logement était en location.
Bon à savoir : Le montant de la rente est calculé par le notaire.
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Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu sur une fraction dès le 1er versement. Le pourcentage imposable varie selon l’âge de l’acquéreur :
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