Vous possédez un appartement ou une maison que vous aimeriez louer, mais il faudrait d'abord remettre en état le logement ? Il est possible de faire une demande d'aides auprès de l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat, pour vous aider à financer des travaux qui peuvent être lourds à supporter pour votre budget. Ces coups de pouce peuvent vous permettre de rénover la salle de bains, le réseau électrique, le réseau d'eau ou encore la toiture si celle-ci nécessite une réfection.
4 aides de l'Anah pour les propriétaires bailleurs
Être propriétaire ne veut pas toujours dire avoir le budget pour entretenir et remettre à neuf des installations ou équipements du logement loué, sans difficulté. Lorsque les travaux à faire sont trop lourds à supporter pour votre budget, la location que vous pourriez louer, reste dans l'état et même parfois non habitable par manque de confort. Découvrez les aides que propose l'Anah pour vous aider à financer votre projet.
1. MaPrimeRénov' : parcours mono-geste et rénovation d'ampleur
Ouverte aux propriétaires bailleurs, MaPrimeRénov' permet de rénover jusqu'à 3 logements de plus de 15 ans, mis en location en tant que résidence principale. Ils peuvent obtenir jusqu'à 20 000 € d'aides par logement sur 5 ans. Cette aide permet de réduire le coût des travaux tout en améliorant la performance énergétique du bien, ce qui le rend plus attractif et limite les risques de vacance locative. Le montant exact de la prime dépend des revenus du propriétaire et de la nature des travaux. Tout comme les propriétaires occupants, les travaux d'isolation et l'installation de systèmes de chauffage aux énergies renouvelables sont financés en tant que mono-geste. Pour le parcours rénovation d'ampleur, le financement peut aller jusqu'à 90 % du montant des travaux (bonus de sortie de passoire énergétique compris).
En contrepartie, les propriétaires bailleurs doivent s’engager formellement à louer leur bien en résidence principale pendant au moins six ans, et ce, dans l’année suivant la demande de paiement du solde de la prime. En cas d’arrêt de la location avant cette échéance, ils devront rembourser une partie de l’aide, à raison de 1/6 du montant perçu par année non louée. De plus, si une augmentation du loyer est envisagée après les travaux, le montant de l’aide reçue devra être déduit du coût des rénovations pris en compte pour cette revalorisation.
2. Les aides pour l'adaptation du logement
Les propriétaires bailleurs peuvent obtenir jusqu’à 21 000 € d’aide pour financer des travaux d’adaptation dans un logement loué ou destiné à la location. Cette subvention couvre 35 % du coût des travaux, dans la limite de 750 € par m² et 80 m² par logement. Pour en bénéficier, il est obligatoire de signer une convention avec l’Anah. Une exception est possible si les travaux sont réalisés pour un locataire déjà en place souffrant d’une perte d’autonomie (GIR), d’un taux d’incapacité d’au moins 50 %, ou percevant la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Les dépenses sont plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge et 200 € par enfant en garde alternée. Cette aide peut servir :
3. Loc'Avantages : un avantage fiscal sur les revenus locatifs
⚠️ Important : Le dispositif fiscal « Loc’Avantages » a pris fin le 31 décembre 2024. Les éventuelles mesures de remplacement seront précisées dans la loi de finances 2025. En attendant, les propriétaires bailleurs sont invités à ne plus soumettre de nouvelles demandes. Un message d’information à ce sujet est affiché sur la plateforme officielle monprojet.anah.gouv.fr.
Créé en 2016, le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer plafonné à des locataires aux revenus modestes. Plus le loyer est bas par rapport aux prix du marché, plus la réduction fiscale est avantageuse, pouvant atteindre jusqu’à 65 % des revenus locatifs. Comme le stipule l'Anah, "plus le niveau de loyer choisi (3 niveaux possibles) est réduit, plus la réduction d'impôt est élevée et plus le plafond de ressources s'appliquant au locataire est bas". Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer son bien en résidence principale pendant six ans. Le logement doit également répondre à des critères de performance énergétique (étiquette D minimum après travaux).
💡 Bon à savoir : Un simulateur est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés par le dispositif d'estimer l'avantage fiscal auquel ils peuvent prétendre.
4. Ma Prime Logement Décent : la réhabilitation en ligne de mire
Cette subvention s’adresse aux propriétaires bailleurs qui remplissent les mêmes conditions que le dispositif Loc’Avantages (conditions qui seront mises à jour prochainement). Contrairement à ce dernier, qui offre une réduction d’impôt, Ma Prime Logement Décent finance directement les travaux d’amélioration avec un taux de financement pouvant aller jusqu'à 35 % selon la nature des travaux :travaux de rénovation globale d'un logement indigne, travaux de rénovation globale pour la sécurité ou la salubrité, travaux de rénovation globale d'un logement moyennement dégradé. Les conditions restent les mêmes : location non meublée à un locataire aux revenus modestes, loyer plafonné, engagement de six ans et convention avec l’Anah. Si les travaux concernent une rénovation énergétique, ils doivent permettre un gain d’au moins 35 %, être réalisés par une entreprise RGE et nécessitent un audit énergétique ainsi que l’accompagnement d’un Accompagnateur Rénov’.
Les aides de l'Anah obligent à faire appel à une entreprise pour vos travaux !
En plus des aides de l'Anah, les propriétaires bailleurs peuvent se tourner vers d'autres programmes d'aides. Voici les principales aides en vigueur :
La Prime Énergie : une aide des fournisseurs d'énergie
Issue du dispositif CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), la prime énergie est ouverte aux propriétaires bailleurs. Elle permet d'engager des travaux de rénovation dans une résidence construite depuis plus de 2 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', le montant de la prime dépend :
du type de travaux réalisés (isolation, chauffage ou ventilation),
l'emplacement géographique du logement,
de votre revenu fiscal de référence.
La Loi Denormandie : dans des villes bien précises
Le dispositif Denormandie permet aux futurspropriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent et rénovent un logement dans plus de 200 villes moyennes participant au plan "Action coeur de ville". En échange, ils s’engagent à louer le bien vide pour 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % ou inclure au moins deux types de travaux parmi cinq (isolation, chauffage, production d’eau chaude, etc.). Après rénovation, le logement doit atteindre une étiquette DPE entre A et E. L’investissement est plafonné à 300 000 €, même en cas de dépenses supérieures.
L'avantage fiscal obtenu dépend de la durée de mise en location du bien. :
Durée de mise en location
Réduction d'impôt
6 ans
12 % du prix du bien
9 ans
18 % du prix du bien
12 ans
21 % du prix du bien
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt spécial pour le reste à charge
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un emprunt bancaire qui permet de bénéficier d'un crédit allant jusqu’à 50 000 €, avec 0 % d'intérêt. Remboursable sur 20 ans, il permet de financer un projet de rénovation énergétique dans une résidence principale de plus de 2 ans. Vous pouvez le demander en complémentarité des autres aides pour améliorer le confort de vos locataires.
👉 À noter : Pour financer le reste à charge de leurs travaux de rénovation, les propriétaires bailleurs peuvent aussi souscrire un prêt avance rénovation.
L'exonération de taxe foncière : un soutien local
Certaines collectivités locales offrent uneexonération totale ou partielle de la taxe foncière,50 % à 100 % pendant trois ans, aux propriétaires réalisant des travaux d’économies d’énergie. Cette mesure s’applique uniquement aux logements achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans les communes ayant adopté cette exonération. Elle concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. Pour en bénéficier, le montant des travaux doit atteindre au moins 10 000 € sur une année ou 15 000 € sur trois ans. La demande doit être adressée au service des impôts avant le 1er janvier de la première année d’application, accompagnée des justificatifs des travaux et du montant engagé. Une aide fiscale intéressante pour alléger la fiscalité locale après des travaux de rénovation énergétique.
Le déficit foncier : déduire ses revenus fonciers de ses impôts
Si vos charges foncières sont supérieures à vos revenus, vous pouvez créer du déficit foncier. Il permet aux propriétaires bailleurs réalisant des travaux de rénovation de déduire leurs dépenses de leurs revenus globaux, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme s’applique uniquement aux locations non meublées soumises au régime réel d’imposition. En temps normal, les charges déductibles sont plafonnées à 10 700 € par an, mais jusqu’au31 décembre 2025, ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique améliorant la performance du logement (passage d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D).
Le Conseil Habitatpresto :
Dans une passoire thermique, faites les travaux au plus vite !
Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Pour éviter une perte de revenus et valoriser votre bien, prévoyez dès maintenant des travaux de rénovation énergétique. Des aides comme MaPrimeRénov’ ou le déficit foncier peuvent alléger le coût des améliorations nécessaires. Un audit énergétique vous aidera à cibler les travaux prioritaires et à sécuriser votre investissement locatif.
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