Propriétaires bailleurs : toutes les aides de l'Anah en 2025

Vous possédez un appartement ou une maison que vous aimeriez louer, mais il faudrait d'abord remettre en état le logement ? Il est possible de faire une demande d'aides auprès de l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat, pour vous aider à financer des travaux qui peuvent être lourds à supporter pour votre budget. Ces coups de pouce peuvent vous permettre de rénover la salle de bains, le réseau électrique, le réseau d'eau ou encore la toiture si celle-ci nécessite une réfection.

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Être propriétaire ne veut pas toujours dire avoir le budget pour entretenir et remettre à neuf des installations ou équipements du logement loué, sans difficulté. Lorsque les travaux à faire sont trop lourds à supporter pour votre budget, la location que vous pourriez louer, reste dans l'état et même parfois non habitable par manque de confort. Découvrez les aides que propose l'Anah pour vous aider à financer votre projet.

1. MaPrimeRénov' : parcours mono-geste et rénovation d'ampleur

Ouverte aux propriétaires bailleurs, MaPrimeRénov' permet de rénover jusqu'à 3 logements de plus de 15 ans, mis en location en tant que résidence principale. Ils peuvent obtenir jusqu'à 20 000 € d'aides par logement sur 5 ans. Cette aide permet de réduire le coût des travaux tout en améliorant la performance énergétique du bien, ce qui le rend plus attractif et limite les risques de vacance locative. Le montant exact de la prime dépend des revenus du propriétaire et de la nature des travaux. Tout comme les propriétaires occupants, les travaux d'isolation et l'installation de systèmes de chauffage aux énergies renouvelables sont financés en tant que mono-geste. Pour le parcours rénovation d'ampleur, le financement peut aller jusqu'à 90 % du montant des travaux (bonus de sortie de passoire énergétique compris).

 En contrepartie, les propriétaires bailleurs doivent s’engager formellement à louer leur bien en résidence principale pendant au moins six ans, et ce, dans l’année suivant la demande de paiement du solde de la prime. En cas d’arrêt de la location avant cette échéance, ils devront rembourser une partie de l’aide, à raison de 1/6 du montant perçu par année non louée. De plus, si une augmentation du loyer est envisagée après les travaux, le montant de l’aide reçue devra être déduit du coût des rénovations pris en compte pour cette revalorisation.

L'expertise de Thomas, artisan dans le 59 :
"Quand vous faites des travaux dans un logement locatif, pensez à l’aide de l’Anah pour les propriétaires bailleurs, mais attention au détail qui coince souvent : le respect des plafonds de loyers après les travaux. J’ai eu un client qui a refait toute l’isolation d’un logement avec l’aide de l’Anah, mais il avait ensuite fixé un loyer trop haut, sans vérifier les conditions du dispositif. Résultat : il a dû rembourser une partie de l’aide. Faites appel à un pro qui connaît bien ces dispositifs : il pourra vous conseiller sur les travaux à prioriser et vous aider à rester dans les clous pour bénéficier de ces subventions sans mauvaise surprise."

2. Les aides pour l'adaptation du logement

Les propriétaires bailleurs peuvent obtenir jusqu’à 21 000 € d’aide pour financer des travaux d’adaptation dans un logement loué ou destiné à la location. Cette subvention couvre 35 % du coût des travaux, dans la limite de 750 € par m² et 80 m² par logement. Pour en bénéficier, il est obligatoire de signer une convention avec l’Anah. Une exception est possible si les travaux sont réalisés pour un locataire déjà en place souffrant d’une perte d’autonomie (GIR), d’un taux d’incapacité d’au moins 50 %, ou percevant la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Les dépenses sont plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge et 200 € par enfant en garde alternée. Cette aide peut servir : 

• au remplacement de la baignoire par une douche ;
• à l’installation d’un monte-escalier électrique ; 
• à l'installation de volets roulants motorisés
• aux travaux d'installation des sanitaires.  

Il n'a jamais été aussi économique de réaliser vos travaux, n'attendez plus !

3. Loc'Avantages : un avantage fiscal sur les revenus locatifs

⚠️
Dernière actu :

Le dispositif fiscal Loc’Avantages, qui devait initialement prendre fin au 31 décembre 2024, est finalement prolongé jusqu'à fin 2027, suite à l'adoption de la loi de finances 2025. De ce fait, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de soumettre de nouvelles demandes.

Créé en 2016, le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable) permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer plafonné à des locataires aux revenus modestes. Plus le loyer est bas par rapport aux prix du marché, plus la réduction fiscale est avantageuse, pouvant atteindre jusqu’à 65 % des revenus locatifs.

Comme le stipule l'Anah, "plus le niveau de loyer choisi (3 niveaux possibles) est réduit, plus la réduction d'impôt est élevée et plus le plafond de ressources s'appliquant au locataire est bas". Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer son bien en résidence principale pendant 6 ans. Le logement doit aussi répondre à des critères de performance énergétique : il ne doit pas être classé F et G au DPE et donc ne pas être considéré comme une passoire thermique.

Loc’Avantages n'est pas cumulable, pour un même logement, avec d’autres dispositifs de soutien à l’investissement locatif, comme le dispositif Denormandie.

💡
Bon à savoir :

Un simulateur de l'Anah est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés d'en savoir plus sur les conditions à respecter.

4. Ma Prime Logement Décent : la réhabilitation en ligne de mire

Cette subvention s’adresse aux propriétaires bailleurs qui remplissent les mêmes conditions que le dispositif Loc’Avantages (conditions qui seront mises à jour prochainement). Contrairement à ce dernier, qui offre une réduction d’impôt, Ma Prime Logement Décent finance directement les travaux d’amélioration avec un taux de financement pouvant aller jusqu'à 35 % selon la nature des travaux : travaux de rénovation globale d'un logement indigne, travaux de rénovation globale pour la sécurité ou la salubrité, travaux de rénovation globale d'un logement moyennement dégradé. Les conditions restent les mêmes : location non meublée à un locataire aux revenus modestes, loyer plafonné, engagement de six ans et convention avec l’Anah. Si les travaux concernent une rénovation énergétique, ils doivent permettre un gain d’au moins 35 %, être réalisés par une entreprise RGE et nécessitent un audit énergétique ainsi que l’accompagnement d’un Accompagnateur Rénov’.

Les aides de l'Anah obligent à faire appel à une entreprise pour vos travaux !

Les autres aides pour les propriétaires bailleurs

En plus des aides de l'Anah, les propriétaires bailleurs peuvent se tourner vers d'autres programmes d'aides. Voici les principales aides en vigueur :

La prime CEE : une aide des fournisseurs d'énergie

Issue du dispositif CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), la prime énergie est ouverte aux propriétaires bailleurs. Elle permet d'engager des travaux de rénovation dans une résidence construite depuis plus de 2 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', le montant de la prime dépend :

• du type de travaux réalisés (isolation, chauffage ou ventilation),
• l'emplacement géographique du logement,
• de votre revenu fiscal de référence.

Le dispositif Denormandie : dans des communes bien précises

Prolongé jusqu'à fin 2027, le dispositif Denormandie permet aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent et rénovent un logement ancien dans une ville moyenne participant au plan "Action cœur de ville", mais aussi dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est vu comme une priorité. Depuis le 11 avril 2024, le dispositif s’applique aussi aux investissements réalisés dans des copropriétés en difficulté, conformément à l’article 42 de la loi du 9 avril 2024.

💡
Bon à savoir :

Un simulateur est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés de vérifier si leur commune est éligible au dispositif.

En échange, ils s’engagent à louer le bien vide pour 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné.

Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % ou inclure au moins deux types de travaux parmi cinq (isolation, chauffage, production d’eau chaude...). Après rénovation, le logement doit atteindre une étiquette DPE entre A et E. L’investissement est plafonné à 300 000 €, même en cas de dépenses supérieures.

L'avantage fiscal obtenu dépend de la durée de mise en location du bien :

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt spécial pour le reste à charge

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un emprunt bancaire qui permet de bénéficier d'un crédit allant jusqu’à 50 000 €, avec 0 % d'intérêt. Remboursable sur 20 ans, il permet de financer un projet de rénovation énergétique dans une résidence principale de plus de 2 ans. Vous pouvez le demander en complémentarité des autres aides pour améliorer le confort de vos locataires.

👉
À noter :

Pour financer le reste à charge de leurs travaux de rénovation, les propriétaires bailleurs peuvent aussi souscrire un prêt avance rénovation.

L'exonération de taxe foncière : un soutien local

Certaines collectivités locales offrent une exonération totale ou partielle de la taxe foncière, 50 % à 100 % pendant trois ans, aux propriétaires réalisant des travaux d’économies d’énergie. Cette mesure s’applique uniquement aux logements achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans les communes ayant adopté cette exonération. Elle concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. Pour en bénéficier, le montant des travaux doit atteindre au moins 10 000 € sur une année ou 15 000 € sur trois ans. La demande doit être adressée au service des impôts avant le 1er janvier de la première année d’application, accompagnée des justificatifs des travaux et du montant engagé. Une aide fiscale intéressante pour alléger la fiscalité locale après des travaux de rénovation énergétique.

Le déficit foncier : déduire ses revenus fonciers de ses impôts

Si vos charges foncières sont supérieures à vos revenus, vous pouvez créer du déficit foncier. Il permet aux propriétaires bailleurs réalisant des travaux de rénovation de déduire leurs dépenses de leurs revenus globaux, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme s’applique uniquement aux locations non meublées soumises au régime réel d’imposition. En temps normal, les charges déductibles sont plafonnées à 10 700 € par an, mais jusqu’au 31 décembre 2025, ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique améliorant la performance du logement (passage d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D).

Le Conseil Habitatpresto :

Dans une passoire thermique, faites les travaux au plus vite !

Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Pour éviter une perte de revenus et valoriser votre bien, prévoyez dès maintenant des travaux de rénovation énergétique. Des aides comme MaPrimeRénov’ ou le déficit foncier peuvent alléger le coût des améliorations nécessaires. Un audit énergétique vous aidera à cibler les travaux prioritaires et à sécuriser votre investissement locatif.

Références :

• Image principale de l'article fizkes - Adobe Stock
• "Les aides pour rénover votre logement hors rénovation énergétique", economie.gouv.fr
• "Rénovation énergétique d’un logement en location", ecologie.gouv.fr
• "Dispositif Denormandie : une aide fiscale à la rénovation et à la location", ecologie.gouv.fr

Lexique utile

• Amortissement fiscal : Déduction sur les revenus locatifs des frais liés aux travaux de rénovation. Les propriétaires peuvent amortir certains travaux (isolation, toiture, chauffage) en fonction du régime fiscal choisi (foncier réel ou LMNP).
• Aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) : Subventions pour financer les travaux d’amélioration ou de rénovation des logements locatifs. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de programmes comme "Habiter Mieux" ou "MaPrimeRénov’" sous conditions de loyers modérés et de revenus des locataires.
• Bail à loyer modéré (conventionné) : Contrat entre un propriétaire et l’Anah, garantissant des loyers plafonnés en échange d’aides financières pour rénover un logement locatif. Ce dispositif ouvre droit à des avantages fiscaux et à un soutien financier pour les travaux.
• CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) : Ancien dispositif d’aide pour financer des travaux d’amélioration énergétique, remplacé en grande partie par MaPrimeRénov’. Les logements locatifs ne sont éligibles que si des conditions spécifiques sont respectées.
• Déduction de charges : Possibilité pour les propriétaires de déduire le coût des travaux de rénovation (entretien, amélioration) des revenus locatifs imposables, sous le régime réel. Cela inclut des travaux comme le ravalement de façade, la réfection des toitures ou les rénovations énergétiques.
• Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) : Prêt sans intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique dans les logements locatifs. Accessible aux propriétaires bailleurs, il permet de couvrir des projets comme l’isolation ou le remplacement de chaudières.
• Fonds travaux copropriété : Réserve obligatoire mise en place dans les copropriétés pour financer des travaux d’entretien ou de rénovation des parties communes. Les propriétaires bailleurs doivent contribuer à ce fonds, et il peut être utilisé pour des travaux améliorant la qualité du logement.
• Isolation thermique : Travaux visant à réduire les déperditions énergétiques (murs, toitures, fenêtres). Subventionnés par MaPrimeRénov’, ces travaux permettent d’améliorer le confort thermique tout en augmentant la valeur locative.
• Loi Denormandie : Dispositif fiscal permettant une réduction d’impôt pour les propriétaires réalisant des travaux dans des logements anciens situés dans des zones éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour bénéficier de cet avantage.
• MaPrimeRénov’ : Aide financière pour des travaux de rénovation énergétique. Depuis 2021, les propriétaires bailleurs peuvent en bénéficier pour des logements mis en location, sous condition de respecter un plafond de loyers et des critères de performance énergétique.
• Mise aux normes électriques : Rénovation d’installations électriques vétustes pour assurer la sécurité des locataires. Ces travaux sont éligibles à certaines aides et peuvent être déduits des revenus locatifs en régime réel.
• Performance énergétique (DPE) : Diagnostic obligatoire avant la mise en location, évaluant la consommation énergétique du logement. Les travaux visant à améliorer le classement DPE (par exemple, passer de F à C) peuvent être éligibles à des aides financières.
• Plan pluriannuel de travaux (PPT) : Document obligatoire dans les copropriétés à partir de 2023, planifiant les travaux nécessaires sur 10 ans. Les propriétaires bailleurs doivent anticiper ces dépenses, souvent liées à l’entretien ou à la rénovation énergétique.
• Régime micro-foncier : Régime fiscal simplifié pour les propriétaires générant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Ce régime n’autorise pas la déduction des travaux, contrairement au régime réel, mais offre un abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel foncier : Régime permettant de déduire les frais réels, y compris les travaux de rénovation, des revenus locatifs imposables. Idéal pour les propriétaires bailleurs réalisant des travaux significatifs.
• Rénovation énergétique globale : Ensemble de travaux permettant d’améliorer significativement la performance énergétique d’un logement. Ces projets peuvent être subventionnés par MaPrimeRénov’ Sérénité ou l’éco-PTZ, à condition d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %.
• RTA (règlement thermique des bâtiments existants) : Réglementation imposant des standards minimaux pour les rénovations de bâtiments anciens. Les travaux visant à respecter cette norme sont éligibles à certaines aides.
• TVA réduite (5,5 %) : Taux de TVA applicable à des travaux de rénovation énergétique et d’amélioration des logements de plus de 2 ans. Cette réduction s’applique aussi aux logements locatifs, réduisant ainsi le coût des travaux.
• Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : Système installé pour améliorer la qualité de l’air dans le logement. Les travaux d’installation ou de remplacement de VMC peuvent être financés par des aides comme MaPrimeRénov’ ou les primes CEE.
• Zone tendue : Zone où la demande locative est supérieure à l’offre, souvent prioritaire pour les aides de rénovation comme celles de l’Anah. Rénover un logement locatif dans ces zones peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires.

Pour approfondir votre expertise en rénovation

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