Locataire : que puis-je faire dans ma location ?

Vous prévoyez de réaliser des travaux d’intérieur ? Avant de refaire entièrement la peinture de la cuisine de votre appartement en location ou de construire un placard intégré, demandez-vous quels sont les aménagements que vous pouvez ou non effectuer. En effet, en tant que locataire, vous êtes parfois obligé de demander une autorisation à votre propriétaire avant d'engager certains travaux, car les murs ne vous appartiennent pas. Plus généralement, savez-vous ce que le locataire a droit de faire ou de ne pas faire dans le logement qu'il occupe ? On vous dit tout !

Sommaire :

• Ce que le locataire peut faire sans demander l’autorisation du propriétaire
• Certains gros travaux désormais autorisés sans l'accord du propriétaire
• Les travaux pour lesquels l’autorisation du propriétaire est nécessaire
• Travaux non signalés, dégradations... À quels risques s'expose un locataire ?

Vous avez effectué des travaux dans le logement que vous louez, sans prévenir le propriétaire, ou vous avez dégradé le bien que vous occupiez ces dernières années ? Le sort de votre caution en dépend ! Le propriétaire peut en effet retenir des frais de réparation sur son montant avant de vous la restituer au moment de l’état des lieux. Voici quelques exemples de frais liés à l’usage anormal d'un logement : un rebouchage de trous importants dans les murs, un lessivage de la cuisine encrassée, un changement de papier peint arraché, une rénovation du lino troué par des mégots de cigarette...

Pour y voir plus clair, voici les travaux et aménagements que vous pouvez ou non effectuer sans l'autorisation du propriétaire des lieux !

Ce que le locataire peut faire sans demander l’autorisation du propriétaire

• Il s’agit en fait de tous les travaux qui ne transforment pas trop l’appartement ou la maison que vous louez ! Ainsi, si vous envisagez d’ajouter un élément détachable à votre cuisine, de remplacer le papier peint d’une pièce, vous pouvez le faire sans avoir à demander l’autorisation de votre propriétaire. Vous pouvez librement arranger votre intérieur selon vos goûts, en changeant la décoration, en repeignant une pièce, perçant un trou dans un mur pour y accrocher votre œuvre d’art favorite, à condition de le reboucher une fois le logement rendu ;
• Si vous souhaitez héberger un parent proche ou un ami, vous en avez parfaitement le droit, et le propriétaire ne peut pas s’y opposer. En revanche, vous ne devez pas sous-louer votre logement, sauf si votre propriétaire vous en a donné l’accord par écrit. Pour ce qui est de la location saisonnière, comme le fait de louer son appartement sur Airbnb, l'autorisation du propriétaire est toujours nécessaire ;
• Les petites réparations, comme le changement du joint de la douche, l’entretien régulier des canalisations ou encore le changement d’une vitre brisée, sont à votre charge ;
• Vous pouvez également améliorer votre confort quotidien, en changeant le vieux lino par du parquet stratifié, par exemple. Mais à votre départ, votre investissement financier ne sera pas forcément remboursé. Sans accord préalable du propriétaire, ce type de changements est à vos frais.

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Certains gros travaux désormais autorisés sans l'accord du propriétaire

Dans les faits, des travaux entraînant une transformation du logement occupé ne peuvent être réalisés qu'avec l'accord écrit du propriétaire. Sans accord préalable, le propriétaire est en droit de demander au locataire de remettre en état le bien à son départ des lieux. Alors que la note peut s'avérer salée, les frais sont à la charge du locataire.

Néanmoins, il est possible de déroger à cette règle dans 2 cas de figure bien spécifiques. Les lois adoptées le 28 décembre 2015 et le 22 août 2021 ont introduit un régime dérogatoire d'autorisation tacite du bailleur :

1. si le locataire effectue, à ses frais, des travaux permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ;
2. si le locataire réalise, à sa charge, des travaux de rénovation énergétique qui s'inscrivent dans la "lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets".

Pour autant, pour qu'une requête soit recevable, les travaux doivent obligatoirement faire l'objet d'une demande écrite du locataire, adressée au propriétaire par lettre recommandée, avec avis de réception. Cette missive devra mentionner avec précision les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. L'entreprise choisie devra notamment être précisée.

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Important :
Depuis fin juillet 2022, l'acceptation tacite du bailleur intervient en cas d'absence de réponse de sa part dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la demande. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra pas exiger la remise en état du bien, au départ du locataire. A contrario, même s'il a tout intérêt à profiter d'une rénovation de son logement sans avoir à débourser un centime de sa poche, le bailleur peut malgré tout refuser la demande de son locataire dans ce même délai de 2 mois.

Un décret publié le 20 juillet 2022 au Journal officiel détaille la liste des travaux de rénovation énergétique éligibles, que peut engager, à ses frais, un locataire dans le logement qu'il occupe :

• l'isolation des planchers bas ;
• l'isolation des combles et des plafonds de combles ;
• le remplacement de menuiseries extérieures ;
• la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• l'installation ou le remplacement d'un système de ventilation ;
• l'installation ou le remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
  
  

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Bon à savoir :
Une fois le chantier achevé, dans un délai de 2 mois, le locataire devra impérativement prévenir le propriétaire que les travaux ont bien été effectués par l'entreprise retenue et "correspondent aux travaux de transformation notifiés et autorisés".

Les travaux pour lesquels l’autorisation du propriétaire est nécessaire

Pour ce qui est des gros travaux, comme le remplacement d’une baignoire par une cabine de douche ou l'installation d'une porte anti-effraction, l’accord du propriétaire est, dans ce cas, indispensable. Et pour cause, une fois les travaux réalisés, les caractéristiques du logement évolueront.

Quelques exemples supplémentaires :

Vous envisagez de repeindre certains murs de votre logement ? Pour des finitions parfaites, faites appel à un professionnel !

Travaux non signalés, dégradations... À quels risques s'expose un locataire ?

Attention, en cas de dégradations survenant dans le logement pendant la durée du bail, vous devez réparer les dégâts ! Pour ne pas avoir à les payer, vous devrez prouver que ces dégradations ont été causées par un événement extérieur, comme une inondation, par la personne qui vous loue le logement, ou encore par une tierce personne. Dans ce cas, faites jouer votre assurance multirisque habitation.

Si jamais vous effectuez des grosses modifications sans l’accord du propriétaire, comme abattre une cloison, par exemple, ce dernier peut alors vous demander, au moment de votre départ, de remettre la location dans son état initial. Une autre possibilité existe pour le propriétaire, puisqu’il peut choisir de laisser tels quels les travaux que vous avez effectués. Dans ce cas, il n’est pas obligé de vous indemniser pour les frais engagés, si vous avez aménagé une cuisine intégrée, par exemple. S’il entend participer aux frais, n’oubliez pas de bien conserver vos factures.

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À noter :
Vous ne pouvez pas utiliser des locaux d’habitation autrement que ce qui est spécifié dans votre contrat de bail (destination du logement). Par exemple, vous ne pouvez pas ouvrir un commerce de détail dans votre appartement en rez-de-chaussée, si cela n’est pas prévu dans le contrat de location.

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Références :

• servicepublic.fr
• moneyvox.fr
• argent.boursier.com