💧Moisissure dans un appartement : que dit la loi ?

Des taches noires au coin des murs, une odeur de moisi persistante, des vêtements qui sentent l’humidité… Si vous êtes locataire et que votre logement devient invivable à cause de la moisissure, une question revient souvent : qui doit prendre en charge les travaux, vous ou votre propriétaire ? Selon la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de fournir un logement sain et décent. Mais encore faut-il prouver que l’humidité ne résulte pas d’un défaut d’entretien. Dans cet article, on vous guide pas à pas pour comprendre vos droits, vos devoirs, et les démarches à entreprendre en cas de litige.

Comment expliquer l'apparition de moisissures dans un logement ?

Les moisissures apparaissent lorsqu’un excès d’humidité persiste dans l’air ou les parois du logement. Elles se développent sous forme de taches noires, verdâtres ou brunâtres, souvent floconneuses ou cotonneuses, visibles sur les murs, les plafonds, les joints de salle de bain, ou encore à l’arrière des meubles.

🔎 D’où vient l’humidité qui provoque les moisissures ?

Elle peut avoir plusieurs origines :

• Manque de ventilation : VMC absente, en panne ou inutilisée, fenêtres rarement ouvertes.
• Défaut d’isolation thermique : murs froids favorisant la condensation de la vapeur d’eau.
• Infiltrations d’eau : fissure dans la façade, joints de fenêtre poreux, fuite en toiture.
• Remontées capillaires : humidité provenant du sol, souvent dans les logements anciens.
• Habitudes de vie : cuisson sans hotte, linge séché à l’intérieur, salle de bain mal aérée.

À partir de quand faut-il s’inquiéter ?

Une fine auréole sur un mur ou une odeur de moisi persistante doivent déjà vous alerter. Mais si vous observez :

• une multiplication des taches, même après nettoyage,
• des murs qui s’effritent ou deviennent collants,
• la moisissure sur des zones sensibles (plafond de chambre, matelas, tour de fenêtres…),

alors il est temps de réagir. À ce stade, l’humidité peut compromettre la salubrité du logement, surtout si elle touche plusieurs pièces.

⚠️ Un logement devient potentiellement insalubre quand l’humidité ou les moisissures représentent un risque pour la santé des occupants (décret n°2002-120). Ce n’est pas seulement un désagrément visuel.

 Que faire en prévention ou dès les premiers signes ?

• Aérez chaque jour au moins 10 minutes, même en hiver.
• Vérifiez que la VMC fonctionne (testez l’aspiration avec une feuille de papier).
• Ne bouchez jamais les grilles de ventilation.
• Surveillez les coins froids ou peu ventilés, comme derrière les meubles ou dans les angles de murs.

Moisissure dans l’appartement : un danger sous-estimé pour la santé

Ce n’est pas qu’un simple problème d’esthétique ou d’odeur : la moisissure dans un appartement est un danger bien réel pour la santé des occupants. En particulier lorsqu’elle s’installe dans les coins chauds et mal ventilés, comme les cuisines ou les salles de bain, la moisissure libère des spores allergènes qui se diffusent dans l’air intérieur.

Résultat : toux persistante, nez qui pique, asthme aggravé… Et pour les enfants, les personnes âgées ou immunodéprimées, les risques sont encore plus importants.

Un logement envahi par l’humidité et les moisissures peut alors basculer dans une autre catégorie : celle de l’insalubrité. On parle alors d’insalubrité du logement liée à l’humidité, une situation qui engage la responsabilité du bailleur et qui peut justifier des démarches juridiques.

💡 À savoir : La moisissure dans la salle de bain est un signe d’alerte fréquent. Si elle revient malgré vos efforts de nettoyage, c’est souvent que la ventilation est insuffisante… voire absente. Or, une VMC fonctionnelle est obligatoire dans tout logement loué depuis 1982.

Que faire si le logement loué n’a pas de VMC ou est mal ventilé ?

Un logement humide, mal ventilé, où l’air stagne et les moisissures s’installent… ce n’est pas une fatalité. C’est même, juridiquement, un manquement aux normes de ventilation en location. Selon la loi, tout logement loué doit permettre un renouvellement de l’air suffisant pour garantir des conditions de vie saines. C’est ce qu’on appelle le critère de décence.

Or, l’absence de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) ou la présence d’un système défectueux constitue une infraction à cette obligation. En tant que locataire, vous êtes donc en droit d’exiger une mise en conformité.

📩 La première étape ? Adresser une lettre recommandée à votre bailleur pour lui demander l'installation ou la réparation d’un système de ventilation efficace. Sans réponse ou en cas de refus injustifié, vous pouvez vous tourner vers l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). Ces conseillers juridiques vous aideront à faire valoir vos droits.

💡 Un logement mal ventilé favorise durablement l’humidité et les moisissures. Ne laissez pas la situation empirer : des démarches simples permettent souvent de débloquer une intervention rapide.

Moisissure dans un appartement : locataire ou propriétaire, qui doit agir ?

Si vous louez un logement humide, vous vous posez peut-être la question : dois-je prendre en charge les travaux ou est-ce la responsabilité de mon propriétaire ? Si vous observez que l’humidité dégrade votre habitation par la formation de moisissures par exemple, le premier pas à faire est d’en informer votre propriétaire.

Que dit la loi sur les conditions minimales d’un logement en location ?

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères qu’un logement doit obligatoirement remplir pour être considéré comme "décent". Un bailleur ne peut pas louer un logement qui ne respecte pas ces exigences, au risque de voir sa responsabilité engagée.

Pour être conforme, un logement doit :

• être en bon état, sans danger pour la sécurité ou la santé des occupants (pas de moisissures, pas d’humidité excessive, pas de défauts structurels),
• disposer d’équipements essentiels en état de fonctionnement, comme l’installation électrique, le chauffage et l’eau chaude. Un logement sans eau chaude n’est pas aux normes et peut être signalé comme indécent,
• être protégé contre les infiltrations, notamment au niveau du toit, des murs, des fenêtres et des sols,
• permettre un renouvellement de l’air suffisant. La norme de ventilation en appartement en location impose la présence d’une ventilation naturelle ou mécanique (comme une VMC), en bon état de marche. Sans cela, l’humidité s’installe… avec tous les risques que cela implique.

Enfin, la surface habitable est également encadrée. Un logement destiné à deux personnes doit mesurer au minimum 16 m² (soit 9 m² par personne selon la règle en vigueur). En dessous de ce seuil, le logement ne respecte plus les critères de décence.

💡 Si l’un de ces critères n’est pas rempli, le locataire peut demander une mise aux normes… voire engager un recours si le bailleur ne réagit pas.

Problème d'humidité : qui est responsable ?

En cas d’humidité ou de moisissures dans un logement, la clé est d’identifier l’origine du problème. Car c’est cette origine qui détermine qui, du locataire ou du propriétaire, doit intervenir… et payer.

✅ Cas n°1 : l’humidité vient du bâtiment lui-même → le propriétaire est responsable

Voici quelques exemples de situations où le bailleur doit agir rapidement :

• infiltrations d’eau par la toiture, les murs, les fenêtres ou les fondations,
• absence de VMC ou ventilation défectueuse (ce qui contrevient à la norme de décence),
• murs mal isolés ou ponts thermiques provoquant de la condensation en hiver,
• remontées capillaires venant du sol.

Dans ces cas-là, les travaux à engager relèvent de l’entretien structurel du logement. La loi impose alors au propriétaire de mettre le logement aux normes, à ses frais. Cela peut inclure la pose d’une VMC, le traitement d’humidité, ou la réfection d’une étanchéité.

📌 Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut entamer une procédure (voir plus bas), appuyée par un diagnostic d’humidité, des photos et des échanges écrits.

Découvrez en vidéo nos réponses aux questions fréquentes sur les problèmes d'humidité :

⚠️ Cas n°2 : l’humidité est causée par un mauvais usage → le locataire peut être mis en cause

Dans d'autres cas, les moisissures sont la conséquence d'un manque d’aération ou d’entretien quotidien, notamment :

• linge séché dans une pièce sans aération,
• volets fermés en permanence,
• mobilier collé aux murs sans laisser d’espace pour l’air.

Si le logement dispose d’une ventilation en état de marche et que l’humidité est due à des négligences, le locataire devra prendre en charge le nettoyage des moisissures, voire une petite peinture si les murs sont abîmés.

🧩 En cas de doute : faites appel à un professionnel

Quand la responsabilité est floue ou partagée, il est fortement recommandé de faire réaliser un diagnostic d’humidité par un expert indépendant. Ce document permettra de trancher objectivement… et d’éviter les conflits stériles.

Le conseil du Pro : Jean-Pierre, artisan du bâtiment dans le 63

Découvrez en vidéo les conseils d'expert de JS Plomberie pour traiter l'humidité à la maison :

Moisissures, humidité : quelles actions concrètes pour les locataires ?

Quand l’humidité s’installe durablement dans un logement, il ne faut pas attendre que la situation devienne invivable. Voici les étapes essentielles à suivre pour faire réagir votre bailleur… ou faire valoir vos droits si rien ne bouge.

✅ Étape 1 : documenter le problème

Commencez par rassembler des preuves :

• Photos datées des murs abîmés, des taches de moisissure, des dégâts visibles,
• Notes ou captures d’écran d’un taux d’humidité élevé (au-delà de 60 %),
• Éventuels échanges écrits avec le bailleur ou l’agence.

Ces éléments peuvent servir en cas de litige, notamment devant un juge ou auprès de la CAF.

✉️ Étape 2 : avertir officiellement le propriétaire

Rédiger une lettre signalant un logement insalubre à cause de l’humidité est une étape essentielle pour déclencher les obligations du propriétaire. La loi impose en effet au bailleur de fournir un logement décent, sans humidité excessive ni moisissures menaçant la santé des occupants. Cette obligation du propriétaire en cas de moisissure est clairement définie dans le décret du 30 janvier 2002 sur la décence des logements.

Modèle de lettre pour signaler un logement insalubre à cause de l’humidité

[GRATUIT] Téléchargez votre modèle de lettre prêt à l'emploi

Pour accéder au document, entrez votre e-mail :

 J'accepte de recevoir des messages de Habitatpresto.

Vous devez cocher la case pour télécharger.

💡 Conseil Habitatpresto : joignez si possible des photos des dégâts, un constat d’huissier ou un diagnostic d’humidité. Cela renforcera la crédibilité de votre démarche auprès du bailleur… et des autorités si la situation se dégrade.

⚖️ Étape 3 : solliciter un médiateur ou un organisme public

Sans réponse satisfaisante dans un délai raisonnable (15 à 30 jours), vous pouvez :

• contacter l’ADIL de votre département (conseils gratuits, neutres et juridiques),
• alerter le service hygiène ou salubrité de la mairie,
• faire appel à un conciliateur de justice pour tenter une résolution à l’amiable.

🚨 Étape 4 : exercer vos droits si le logement reste insalubre

Lorsque l’humidité nuit réellement à votre santé ou à votre confort de vie, plusieurs recours sont possibles :

• Demande de réduction de loyer, proportionnelle à la perte de jouissance du logement,
• Préavis réduit à un mois pour quitter le logement, même hors zone tendue, si l’insalubrité est avérée,
• Saisine du tribunal judiciaire, qui peut contraindre le propriétaire à faire les travaux et vous accorder des indemnités.

Peut-on arrêter de payer son loyer si le logement est insalubre ?

Face à un logement humide, envahi de moisissures ou visiblement dégradé, beaucoup de locataires pensent avoir un droit légitime à suspendre le paiement du loyer. En pratique, ils sont nombreux à agir de leur propre initiative… sans saisir la justice. Mais cette stratégie se retourne souvent contre eux.

Les tribunaux adoptent une ligne claire : un locataire ne peut pas se faire justice seul. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises : l'exception d’inexécution, qui permettrait de suspendre le paiement en cas de manquement grave du bailleur, n’est admise que dans des cas très exceptionnels. Par exemple, lorsque le logement est totalement inhabitable ou dangereux pour la santé. Et encore, il faut généralement en avoir apporté la preuve par des constats officiels ou des expertises.

👉 En clair : un simple courrier ne suffit pas. Si le logement est en mauvais état ou ne respecte pas les critères de décence, le locataire doit saisir le juge ou faire constater la situation par un tiers habilité (agence départementale, mairie, huissier…). Ce n’est qu’à cette condition que la justice pourra éventuellement suspendre les loyers ou résilier le bail à ses torts du propriétaire.

🔎 La jurisprudence montre également que les actions en justice pour non-décence restent rares, souvent par méconnaissance des procédures. Pourtant, c’est la seule voie réellement protectrice pour le locataire en cas de conflit.

Casser un bail pour cause d'humidité : est-ce possible ?

La résiliation anticipée d'un bail locatif reste possible face à des problèmes d'humidité graves. Le délai de préavis standard de trois mois peut être réduit à un mois lorsque l'état du logement met en danger la santé des occupants.

Un certificat médical attestant de troubles respiratoires ou d'allergies liées à l'humidité excessive renforce considérablement votre dossier. Le taux d'humidité relevé dans le logement constitue également un argument de poids : au-delà de 65%, votre demande de résiliation anticipée gagne en légitimité.

Faut-il contacter son assurance habitation quand on est locataire d’un logement humide ?

Non, pas dans tous les cas.

Si l’humidité provient de la structure du bâtiment — infiltration par les murs, toit, défaut d’isolation, VMC absente ou défectueuse — c’est le propriétaire qui doit faire les travaux et déclarer le sinistre à son assurance propriétaire non occupant (PNO).

👉 L’assurance habitation du locataire n’intervient que dans des cas bien précis :

• s’il y a dégât des eaux dans votre logement causé par votre équipement (ex : lave-linge défectueux),
• si l’humidité a provoqué des dégâts sur vos propres biens (meubles, vêtements, appareils électroménagers),
• ou si vous êtes à l’origine du sinistre (ex : baignoire débordée, absence totale d’aération).

📌 Mais en cas de moisissures dues à un manque d’entretien du logement, ce n’est pas à l’assurance du locataire de couvrir les frais.

🔍 Le vrai du faux sur les moisissures dans un appartement humide

Le Conseil Habitatpresto :

Testez la feuille d’aluminium pour identifier l’origine de l’humidité !

Avant d'engager des travaux ou d’accuser un défaut d’entretien, fixez une feuille d’aluminium sur la zone humide pendant quelques jours. Si la condensation se forme côté mur, c’est probablement une infiltration ; si elle se forme côté pièce, c’est un problème de ventilation. Ce test simple vous aide à y voir clair… et à orienter les bons travaux.

Références :

• Comment mesurer le taux d’humidité de votre logement ? https://www.qualitel.org/particuliers/conseils/mesurer-taux-humidite/
• Comment assainir l’air partout dans la maison https://agirpourlatransition.ademe.fr/particuliers/maison/comment-assainir-lair-partout-maison
• Comment lutter contre l’humidité ? https://www.quechoisir.org/conseils-comment-lutter-contre-l-humidite-n6685/
• Comment réduire l'excès d’humidité dans un logement ? https://www.clcv.org/prevention-sante-air-interieur-ondes/comment-lutter-contre-un-exces-dhumidite-dans-son-logement
• Lutter contre l’humidité https://www.qualibat.com/particulier/fiches-pratiques/lutter-humidite/
• https://www.nouvelle-aquitaine.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/BROCHURE_MOISISSURES_2.pdf

FAQ utile

Pour prolonger votre lecture :

•  Tout savoir sur le diagnostic humidité et son prix 
•  Humidité : quelles sont ses causes et ses traitements ? 
• Prix VMC double flux : tarif & rentabilisation de l'installation
•  Appartement humide : quels sont les recours du locataire ? 
•  Isoler un sous-sol ou une cave : 4 solutions efficaces 
• Comment assécher une maison après une inondation ?
• Comment savoir d'où vient une infiltration d'eau due à la pluie ?
• Gouttière bouchée : comment la désobstruer facilement ?
• Quel est le prix d'une gouttière ? Tous les tarifs par matériau
• Moisissure dans un appartement : que dit la loi ?
• Pourquoi ma gouttière déborde et comment mieux évacuer l'eau ?
• Comment traiter un mur après une infiltration d'eau ?
• Moisissure dans la chambre : causes, diagnostic & solutions
• Comment assainir un mur humide ? Causes & solutions
• Comment réparer une gouttière qui fuit ? Prix & conseils
• Infiltration d’eau par le sol : que faire ?
• Comment refaire les joints de salle de bains ?
• Créer une lame d'air entre le mur et l'isolant contre l'humidité
•  Moisissure au plafond de salle de bain malgré VMC : que faire ? 
• Remontée capillaire : définition, causes, solutions et prix

Besoin d'un devis ?

• dégât des eaux
• dégât des eaux plafond
• diagnostic humidité
• drainage maison
• pissette balcon
• humidité appartement
• humidité chambre
• humidité maison
• humidité salle de bain
• moisissure plafond salle de bain malgré vmc
• traitement murs humides
• cave humidité
• etancheite toit terrasse
• extracteur d'humidité

Lexique utile

• Taux d’hygrométrie : Le taux d’hygrométrie désigne la proportion d’humidité présente dans l’air intérieur, exprimée en %. Un taux supérieur à 60 % favorise moisissures et dégradations. Un diagnostic précis permet d’évaluer la nécessité d’un système de ventilation ou de déshumidification.
• Pont thermique : Un pont thermique est une zone de la construction où l’isolation est rompue (jonction dalle/façade, angles, etc.), causant condensation et moisissures. Il impacte directement la performance énergétique et peut exiger des travaux d’isolation correctifs.
• Condensation intérieure : La condensation désigne le passage de la vapeur d’eau à l’état liquide sur les parois froides. Fréquente dans les logements mal ventilés, elle peut causer des désordres sanitaires et structurels. Traitable par une ventilation adaptée ou une isolation renforcée.
• Remontées capillaires : Les remontées capillaires désignent l’ascension de l’humidité depuis le sol dans les murs, par capillarité. Elles exigent un traitement par injection de résine hydrophobe ou la pose d’une barrière étanche, souvent accompagné d’un drainage périphérique.
• Indice de perméabilité à la vapeur (Sd) : Le coefficient Sd exprime la résistance d’un matériau à la diffusion de la vapeur d’eau, en mètres. Un matériau à faible Sd est respirant, favorisant l’évacuation de l’humidité. Ce critère est crucial pour le choix d’un pare-vapeur ou d’un enduit en rénovation.
• Pare-vapeur hygro-régulant : Un pare-vapeur hygro-régulant est une membrane qui s’adapte au taux d’humidité ambiant. Elle limite les risques de condensation dans les parois en laissant passer la vapeur d’eau lorsque nécessaire. Indispensable en rénovation d’isolation intérieure.
• Zone humide (selon DTU 60.1) : Une zone humide est un espace (salle de bain, cuisine…) soumis à des projections d’eau. Le DTU 60.1 définit les exigences en termes d’étanchéité, de revêtements et de ventilation. Leur non-respect entraîne des risques de décollement ou moisissures.
• Traitement hydrofuge de surface : Le traitement hydrofuge est une solution appliquée sur les murs pour les rendre imperméables à l’eau sans bloquer la vapeur. Utilisé en complément des traitements anti-salpêtre ou anti-capillarité pour préserver les façades ou murs enterrés.
• Débit d’air réglementaire (arrêté 24 mars 1982) : Le débit d’air désigne le volume d’air renouvelé par heure dans un logement. La réglementation fixe des seuils minimaux pour les pièces humides. Un débit insuffisant favorise les problèmes de condensation et de qualité de l’air.
• Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : Une VMC est un système motorisé qui renouvelle l’air du logement. Elle évacue l’humidité des pièces d’eau, prévenant la condensation. Elle doit être dimensionnée selon la surface et le nombre de pièces (norme NF DTU 68.3).
• VMC hygroréglable : Une VMC hygroréglable adapte automatiquement le débit d’air en fonction du taux d’humidité ambiant. Elle est plus économe et efficace qu’une VMC simple flux autoréglable. Conforme à la RT et à la RE2020 pour les rénovations performantes.
• Bouche d’extraction : Une bouche d’extraction est un élément du réseau de VMC qui capte l’air vicié. Son bon positionnement et sa régulation sont essentiels pour assurer l’efficacité du système et prévenir les zones d’humidité stagnante.
• Classement E (perméabilité à l’eau) : Le classement E, issu de la norme NF EN 12208, évalue la capacité des menuiseries à résister à la pluie battante. Un classement faible peut favoriser des infiltrations d’eau par les fenêtres. Impact direct sur la durabilité du bâti.
• Enduit à la chaux aérienne : Un enduit à la chaux est un revêtement mural perspirant qui laisse les murs “respirer”, limitant l’humidité piégée. Il est recommandé en rénovation de murs anciens touchés par des remontées capillaires ou soumis à condensation.
• Assèchement des murs par injection : Technique consistant à injecter une barrière chimique dans les murs pour stopper les remontées capillaires. Ce traitement doit être réalisé selon un protocole normé (produit certifié, percement, temps de séchage) et suivi par un diagnostic hygrométrique.
• Mur non respirant : Un mur non respirant est recouvert de matériaux étanches (peinture glycérophtalique, carrelage, etc.) qui bloquent la diffusion de la vapeur d’eau, favorisant condensation et moisissures. Leur traitement passe souvent par la dépose et la réfection avec des matériaux perspirants.
• Salpêtre (nitrates de potassium) : Le salpêtre est une efflorescence blanche qui se forme sur les murs humides, résultat de remontées capillaires. Il indique une pathologie structurelle de l’humidité et nécessite un traitement anti-salpêtre + assainissement du mur.
• Plinthe ventilée : Une plinthe ventilée est un dispositif permettant une aération discrète des bas de murs pour favoriser l’évaporation de l’humidité. Elle est utilisée en complément des traitements contre l’humidité ascensionnelle, particulièrement en logements anciens.
• Isolant hydrophobe : Un isolant hydrophobe est conçu pour résister à l’humidité sans perdre ses propriétés thermiques (ex. : polystyrène extrudé XPS). Il est à privilégier dans les sous-sols ou en isolation intérieure de murs humides.
• Thermographie infrarouge : La thermographie est une méthode de diagnostic qui détecte les ponts thermiques et zones humides grâce aux différences de température. Elle permet de localiser précisément les désordres invisibles à l’œil nu.